¿Qué piden para empezar a demoler?
Salió el permiso. Eso todavía no habilita a nadie a subirse a la máquina. Falta la Declaración de Inicio, que el Reglamento Técnico RT-020119-010400-00 regula en su apartado 6.1, y que tiene siete requisitos más una inspección. Casi todos dependen de un tercero, y ahí es donde se pierden las semanas. Esta página los desarma uno por uno, en el orden en que conviene pedirlos.
La póliza: 1.800.000 Unidades Fijas
Es el requisito de mayor monto y el que más se subestima.
El reglamento exige una Póliza de Seguro de Responsabilidad Civil contra Terceros, Linderos y Vía Pública por un valor mínimo de 1.800.000 UF. El valor de la Unidad Fija lo fija la Ley Tarifaria de la Ciudad y se actualiza, así que la cifra en pesos hay que consultarla al momento de contratar.
Fijate qué cubre, porque el nombre lo dice todo: terceros, linderos y vía pública. No es la ART del personal ni el seguro de la contratista sobre sus equipos. Es la cobertura por el daño que la demolición pueda causar del otro lado de la medianera y en la calle.
Además de la póliza, hay que acompañar una declaración jurada de vigencia de esa póliza. Son dos documentos, no uno.
El plan de trabajos y la memoria descriptiva
Este es el documento técnico del paquete, y el único que no se compra: se escribe.
El reglamento pide plan de trabajos y memoria descriptiva de la demolición, rubricados por el Director de Obra y por el Representante Técnico de la Empresa Demoledora. O sea: dos firmas de dos figuras distintas. Si la contratista todavía no está definida, este papel no se puede cerrar.
El contenido tiene que detallar cada sector a demoler y acompañar fotografías previas del sitio. Esas fotos no son un trámite: son el estado de situación con el que después se discute cualquier reclamo de un lindero. Conviene que sean muchas, fechadas y que incluyan las medianeras vecinas, no sólo lo que se va a tirar.
Los dos cortes de servicios
Hay que acompañar copia del certificado de corte de energía eléctrica y copia del certificado de corte de gas, emitidos por las prestadoras.
Esto es lo que más atrasa, y por una razón estructural: no depende del Gobierno de la Ciudad. Cada prestadora tiene su propio circuito, sus formularios y sus tiempos, y ninguno se acelera desde el expediente de la DGROC.
Por eso los iniciamos apenas se caratula el permiso, no cuando el permiso sale. Se tramitan en paralelo. Si esperás a tener el permiso en la mano para pedir los cortes, sumás el tiempo de las prestadoras al tiempo del organismo en lugar de superponerlos.
La desratización, y su ventana de 30 días
El certificado de desratización tiene una vigencia de hasta 30 días hábiles.
Ese dato cambia el orden de las cosas. A diferencia de los cortes, este no conviene pedirlo temprano: si lo hacés al principio, se te vence antes de llegar a la Declaración de Inicio y hay que rehacerlo y pagarlo de nuevo. Es el último de la lista, y se sincroniza con el momento en que el resto del paquete ya está armado.
La inspección previa
El reglamento es explícito: no se pueden iniciar las tareas de demolición hasta haberse llevado a cabo la inspección.
No es un paso que se pueda dar por cumplido con la documentación presentada. Es una verificación en el sitio, y la fecha depende de la agenda del organismo. Presupuestá que entre «tengo todo presentado» y «puedo empezar» hay un tramo que no controla ni el propietario ni el estudio.
¿Quién firma qué?
El Código de Edificación define para la demolición dos figuras propias, distintas del director de obra común: el Director de Demolición (art. 2.2.2.4.1) y la Empresa Demoledora o Demoledor (art. 2.2.2.4.2).
Que existan como categorías separadas dice algo sobre cómo se reparte la responsabilidad: el que dirige la demolición y el que la ejecuta responden por cosas distintas, y el reglamento pide la firma de ambos en el plan de trabajos. Antes de contratar, verificá que la empresa que vas a tomar tenga representante técnico habilitado para rubricar ese documento. Es un filtro que descarta rápido.
El orden que recomendamos
Con todo lo anterior sobre la mesa, la secuencia que menos tiempo pierde es esta:
Relevamiento del inmueble y de los linderos. Sale de acá la memoria y el criterio de la declaración del artículo 2.1.2.
Caratular el permiso con la documentación del RT-020100-010200-00: formularios TAD, encomienda, informe de dominio, plano en .dwf, Certificado de Aptitud Ambiental y boleta de Residuos Áridos.
En paralelo, arrancar los cortes de luz y gas y definir la empresa demoledora.
Cerrar el plan de trabajos con las dos firmas y las fotos previas.
Contratar la póliza y emitir la declaración jurada de vigencia.
Desratización, ya con el resto armado, para no quemar la vigencia.
Declaración de Inicio e inspección previa.
Los pasos 2 y 3 corren juntos. Ese solapamiento es la diferencia entre una demolición que empieza cuando estaba previsto y una que arranca un mes tarde esperando un certificado de una prestadora.
¿Dónde estamos?
Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente se presenta íntegramente por TAD y el organismo que otorga el permiso —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble y de los linderos, que en demolición es lo que define la memoria y el plan de trabajos. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires
Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs
WhatsApp: 11 2281-2143
¿Quiénes Somos?
ESTUDIO TREO S.R.L., más de 20 años de experiencia en CABA (GCBA)
© All rights reserved.
Conocé todos los servicios profesionales que ofrecemos en www.estudio-treo.com.ar