Lo que viene después
Demolición y obra nueva en CABA
Casi nadie demuele por demoler: se demuele para construir. La Ciudad trata a los dos expedientes por separado, pero se exigen entre sí: el permiso de obra nueva pide el de demolición, y cada uno paga su propio derecho. Encadenarlos bien es planificar la obra desde el primer día.
El requisito
El permiso de obra nueva pide el de demolición
Está en el reglamento de trámites de obras civiles, apartado 5.4.2, inciso g: «En caso de Obra Nueva, se deberá presentar el Permiso de Demolición de las construcciones existentes». Y si cuando compraste el terreno ya estaba vacío, hay que acreditarlo.
Si demoliste
El permiso de demolición
Se presenta el Permiso de Demolición de lo que había. Por eso conviene tramitarlo con el permiso de obra en mente, y no como un trámite suelto.
Si ya estaba baldío
Escritura, acta o fotos certificadas
La escritura o un acta de constatación de un escribano que diga que el inmueble era baldío al adquirirlo, o fotos con fecha anterior a la compra certificadas por escribano, junto con la escritura o el boleto.
Si no se acredita
Demolición sin permiso
El reglamento dice que la demolición «será considerada cómo efectuada sin permiso y en contravención», con los recargos de la Ley Tarifaria, calculados sobre la superficie de los planos antecedentes.
El acta o las fotos tienen que referirse al estado del terreno al momento de la compra, no a hoy. Conviene averiguarlo antes de firmar el boleto, no después de encargar el proyecto.
Lo ambiental
Una declaración para demoler, un certificado para construir
El permiso de demolición pide una «Declaración jurada de impacto ambiental». En el modelo oficial se declara que no habrá excavaciones ni movimientos de suelo y que la demolición «no posee un uso o destino asociado».
Por eso no cubre la obra nueva: el Permiso de Ejecución de Obra Civil pide su propio Certificado de Aptitud Ambiental. Son dos trámites distintos, y el de la obra depende del proyecto.
Lo que se declara al demoler
Asbesto, ruido y polvo
- Asbesto: que del relevamiento no surge material sospechoso de contenerlo o, si aparece, que se gestionó su retiro como residuo peligroso con un operador habilitado.
- Ruido: cumplir la Ley 1.540 y hacer los trabajos ruidosos en horarios adecuados.
- Polvo: cumplir la Ley 1.356, con acopios cubiertos y, si corresponde, bandejas y tela siguiendo la silueta del edificio.
- Residuos: camiones con resguardos y nada de escombros a la red pluvial.
Lo que se paga
Dos veces el Derecho de Construcción Sustentable
La demolición paga el Derecho de Construcción Sustentable por los metros cuadrados a demoler, con una fórmula propia de la Ley Tarifaria, y se autoliquida entero al iniciar el trámite. No es una tasa de escombros ni un costo de la empresa demoledora.
Después, la obra nueva paga el suyo, calculado sobre lo que se construye. Los dos van en el presupuesto desde el día uno.
Los plazos
Dos relojes distintos
El artículo 2.1.18 del Código le da al Permiso de Demolición un año para terminar, contado desde que se otorga. Una Obra Mayor, para comparar, tiene un año para iniciar y seis para terminar.
No es un solo cronograma: si demolés y el proyecto se demora, el terreno queda vacío esperando, con el permiso de obra corriendo por su cuenta. Conviene tener el proyecto avanzado antes de demoler.
Las demoliciones dentro de una obra
Cuándo la demolición va en el permiso de la obra
El artículo 2.1.2 pide Permiso de Demolición para toda demolición, total o parcial. Pero cada categoría de obra del Código «permite ejecutar demoliciones», y una reforma o ampliación puede declarar su demolición parcial en el mismo plano.
Lo que cuenta
Sólo las losas
Para la categoría de la obra, el reglamento de formato considera superficie a demoler sólo «las intervenciones en las cuales se demuelan losas». Hasta 50 m², Micro Obra; hasta 1.000, Obra Menor; hasta 5.000, Obra Media; más, Obra Mayor.
Lo que es más simple
Tabiques: Aviso de Obra
Demoler o levantar tabiques divisorios que no cargan va por Aviso de Obra (art. 2.1.1 c). Si el muro es portante, ya no es un aviso. Lo explicamos en permisodemicroobra.com.ar.
Lo que no está escrito
Los casos de borde
Ninguna norma dice de forma expresa si una demolición parcial dentro de una Micro u Obra Menor necesita además un permiso aparte, ni qué póliza rige en ese caso. No lo adivinamos: lo consultamos antes de caratular y lo dejamos por escrito.
Si el inmueble está protegido
Primero, el visado patrimonial
El artículo 2.1.6.2 dice que en un permiso de demolición en edificios con protección patrimonial «se debe contar con el visado correspondiente del organismo competente en la materia». Qué se puede demoler y qué se conserva se define ahí, antes del permiso.
Ese análisis lo explicamos en interpretacionurbanistica.com.ar.
Si ya se demolió
Obra en contravención
El artículo 2.1.13 considera obra en contravención la que demolió edificaciones «sin tramitar el debido Aviso o Permiso de obra». Y cuando después se pide el permiso de obra nueva, esa superficie demolida sin permiso paga los recargos de la Ley Tarifaria.
Para liquidar esos recargos, la Ciudad calcula la superficie demolida con los planos antecedentes que tenga; si no los hay, se presenta el empadronamiento inmobiliario.
¿Vas a demoler para construir?
Mandanos por WhatsApp la dirección, qué hay hoy y qué querés construir. Te armamos el mapa de los dos expedientes y el presupuesto de los dos juntos.