Demolición y obra nueva

El requisito que aparece cuando pedís el permiso de obra

Está en el Reglamento Técnico RT-020100-010200-00, apartado 5.4.2.c, y toma por sorpresa a quien compró un lote con una casa vieja encima.

Para una obra nueva sobre una parcela con antecedente de plano registrado, el expediente exige presentar el Permiso de Demolición, o la acreditación de que al momento de la adquisición del inmueble se encontraba baldío.

Es decir: la Ciudad sabe que ahí había algo construido, porque tiene el plano. Y antes de registrar la obra nueva quiere saber qué pasó con eso. O demoliste con permiso, o la parcela ya estaba vacía cuando la compraste y no fuiste vos.

Si compraste el terreno ya vacío

Ese es el otro camino del 5.4.2.c, y es el que más papeles de archivo pide.

Hay que acreditar el estado del inmueble al momento de la adquisición, no hoy. En la práctica eso se arma con la escritura, el informe de dominio y los antecedentes catastrales, y a veces con documentación fotográfica o de relevamiento de esa fecha.

Si no se puede acreditar, el camino queda abierto igual, pero pasa por el otro lado: hay que resolver la situación de esa superficie registrada que ya no existe. Conviene averiguarlo antes de firmar el boleto, no después de encargar el proyecto.

El Certificado de Aptitud Ambiental: una vez o dos

Acá hay un ahorro concreto y poca gente lo aprovecha.

El mismo reglamento aclara que el Certificado de Aptitud Ambiental exigido para la demolición puede tramitarse sólo por la demolición o contemplando también la posterior obra nueva.

Si ya sabés qué vas a construir, conviene tramitarlo una sola vez para las dos etapas. Si todavía no tenés el proyecto definido, no queda otra que hacerlo por la demolición y después ampliarlo. La decisión hay que tomarla al principio, porque una vez emitido el certificado por la demolición sola, el de la obra es un expediente nuevo.

Los residuos se pagan por metro demolido

Entre la documentación del permiso está el comprobante de pago y la boleta de Residuos Áridos por los metros cuadrados correspondientes a la demolición.

Dos cosas que conviene tener claras. Primero: se paga por adelantado, es parte del expediente, no una factura posterior de la contratista. Segundo: se calcula sobre la superficie a demoler, así que en una demolición parcial el número depende directamente de cómo se defina el alcance en el plano y en la memoria.

Es un costo que hay que meter en el presupuesto de la obra desde el día uno, junto con los derechos de construcción del permiso de obra, que son otros y se pagan aparte.

Dos relojes distintos

El artículo 2.1.18 le da al Permiso de Demolición un año para finalizar las tareas. Los permisos de obra tienen plazos propios y bastante más largos: una Obra Mayor, por ejemplo, tiene un año para iniciar y seis para terminar.

O sea que no es un solo cronograma. Si demolés y después el proyecto se demora, el permiso de demolición ya cumplió su ciclo y el terreno queda vacío esperando, con el permiso de obra corriendo por su cuenta. No es un problema legal, pero sí de planificación y de costo de oportunidad.

Si el inmueble está catalogado

El artículo 2.1.6.2 exige, para obras en edificios con protección patrimonial, contar con el visado del organismo competente en la materia.

En una demolición eso puede ser directamente el punto donde el proyecto cambia: hay inmuebles catalogados donde la demolición total no es una opción y lo que se discute es qué se conserva. Ese análisis va antes del permiso, no después, y lo explicamos en interpretacionurbanistica.com.ar.

Vale también el recordatorio del artículo 2.1.13: demoler sin permiso encuadra como obra en contravención. Sobre un inmueble catalogado, el antecedente es considerablemente más difícil de resolver.

Las demoliciones chicas: un punto a consultar

Hay un cruce en el Código que conviene mirar con la mesa antes de encuadrar.

El artículo 2.1.2 dice que previo a todo trabajo de demolición, total o parcial, debe solicitarse el Permiso de Demolición. Pero el artículo 2.1.4.1.1 incluye, dentro del alcance de la Micro Obra, las «demoliciones» de hasta 50 m².

En una demolición chica —tirar una construcción precaria en un fondo, por ejemplo— la pregunta práctica es si eso se resuelve dentro del permiso de Micro Obra o si además hay que caratular el Permiso de Demolición. No es una pregunta retórica: cambia el costo y el plazo del trámite.

Nuestra posición es no adivinar. Lo consultamos por el caso concreto antes de caratular, y lo dejamos por escrito. La Micro Obra la explicamos en permisodemicroobra.com.ar.

¿Cómo lo trabajamos?

Cuando la demolición es el primer paso de una obra, lo primero que hacemos no es el plano de demolición: es el mapa de los dos expedientes. Qué pide cada uno, qué se puede compartir —el Certificado de Aptitud Ambiental, típicamente—, qué corre en paralelo y en qué orden conviene presentar.

Después armamos los dos: el Permiso de Demolición con su plano, su memoria y su boleta de residuos, y el permiso de obra que corresponda según la categoría. El encuadre de la obra lo explicamos en permisodeobracivil.com.ar.

Honorarios desde $680.000 para el permiso de demolición. Si va encadenado con el permiso de obra, se cotizan juntos y el conjunto sale menos que los dos por separado.

¿Dónde estamos?

Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente se presenta íntegramente por TAD y el organismo que otorga el permiso —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble y de los linderos, que en demolición es lo que define la memoria y el plan de trabajos. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires

Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs

WhatsApp: 11 2281-2143

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