Preguntas frecuentes sobre demolición en CABA
Casi nadie demuele por demoler. Se demuele para construir. Y la Ciudad trata a los dos expedientes como cosas separadas que se exigen entre sí: el permiso de obra pide el de demolición, el certificado ambiental puede cubrir a los dos o a uno solo, y los residuos se pagan por metro tirado. Encadenarlos bien ahorra un trámite entero. Encadenarlos mal significa hacer dos veces lo mismo.
¿Con el permiso otorgado ya puedo empezar?
No. El permiso autoriza, pero para iniciar los trabajos hay que presentar la Declaración de Inicio, que suma la póliza, el plan de trabajos firmado, los cortes de luz y gas y el certificado de desratización. Y además hay una inspección previa: el reglamento dice que no se pueden iniciar las tareas hasta haberse llevado a cabo.
¿Una demolición parcial también necesita permiso?
Sí. El artículo 2.1.2 no distingue: total o parcial se tramitan igual. En la parcial el punto delicado es la declaración de que los trabajos no afectan otras estructuras ni la seguridad, porque suele haber medianeras y linderos apoyados de por medio.
¿De cuánto tiene que ser la póliza?
El mínimo que fija el reglamento es de 1.800.000 Unidades Fijas, para el Seguro de Responsabilidad Civil contra Terceros, Linderos y Vía Pública. El valor de la Unidad Fija lo establece la Ley Tarifaria de la Ciudad y se actualiza, así que el equivalente en pesos hay que consultarlo al momento de contratar. Además de la póliza hay que presentar una declaración jurada de su vigencia.
¿Por qué me piden un certificado de desratización?
Porque demoler desplaza plagas hacia los inmuebles vecinos. El certificado tiene una vigencia de hasta 30 días hábiles, así que conviene dejarlo para el final del armado: si se tramita al principio, se vence antes de llegar a la Declaración de Inicio.
¿Quién corta la luz y el gas?
Las prestadoras, no el Gobierno de la Ciudad. Cada una tiene su circuito y sus tiempos, y son el requisito que más suele atrasar el inicio. Por eso los pedimos apenas se caratula el permiso, en paralelo, y no cuando el permiso ya salió.
Compré el terreno ya baldío, ¿igual necesito permiso de demolición?
Si no vas a demoler nada, no. Pero cuando pidas el permiso de obra nueva sobre una parcela que tiene antecedente de plano registrado, el reglamento te va a pedir el Permiso de Demolición o la acreditación de que el inmueble estaba baldío al momento en que lo adquiriste. Ese segundo camino se arma con la escritura, el informe de dominio y los antecedentes catastrales.
¿El Certificado de Aptitud Ambiental sirve también para la obra nueva?
Puede servir. El reglamento permite tramitarlo sólo por la demolición o contemplando también la posterior obra nueva. Si ya sabés qué vas a construir, conviene hacerlo una sola vez para las dos etapas. Si lo emitís sólo por la demolición, el de la obra después es un expediente nuevo.
¿Cuánto se paga de residuos áridos?
Se calcula por los metros cuadrados a demoler y se paga por adelantado: el comprobante y la boleta son parte de la documentación del permiso. No es un cargo de la empresa demoledora.
¿Cuánto dura el permiso?
El artículo 2.1.18 le da al Permiso de Demolición un año para finalizar las tareas. Es un plazo corto: una Obra Mayor, para comparar, tiene seis años para terminar.
¿Se puede demoler un edificio catalogado?
Depende del grado de protección. El artículo 2.1.6.2 exige el visado del organismo competente para obras en edificios con protección patrimonial, y hay casos en los que la demolición total no está sobre la mesa y lo que se discute es qué se conserva. Ese análisis va antes del permiso.
¿Qué pasa si ya demolí sin permiso?
Encuadra en el artículo 2.1.13 como obra en contravención. No se resuelve pagando una multa y siguiendo: queda como antecedente y complica tanto la regularización como el permiso de obra nueva sobre esa misma parcela. Cuanto antes se encare, mejor.
¿Quién firma?
El Código define para la demolición dos figuras propias: el Director de Demolición (art. 2.2.2.4.1) y la Empresa Demoledora o Demoledor (art. 2.2.2.4.2). El plan de trabajos lleva la firma del Director de Obra y la del Representante Técnico de la empresa. Antes de contratar una demoledora, verificá que tenga representante técnico habilitado para rubricar ese documento.
¿Cuánto cuesta?
Nuestros honorarios arrancan en $680.000. Aparte van los costos que no cobramos nosotros: la boleta de Residuos Áridos, el Certificado de Aptitud Ambiental, el informe de dominio, la póliza, la desratización y el visado del consejo. Se pagan a terceros y se rinden con comprobante.
¿Dónde estamos?
Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente se presenta íntegramente por TAD y el organismo que otorga el permiso —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble y de los linderos, que en demolición es lo que define la memoria y el plan de trabajos. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires
Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs
WhatsApp: 11 2281-2143
¿Quiénes Somos?
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