Lo que queda al lado
Linderos y medianeras en una demolición
En una demolición, el riesgo no está en lo que se tira: está en lo que queda en pie del otro lado. El Código de Edificación dedica un capítulo entero a cómo se demuele junto a un vecino, y el reglamento de inicio pide declarar al final en qué estado quedaron las medianeras.
El Código, art. 4.10
Las reglas para demoler junto a un lindero
El capítulo 4.10, «Demoliciones», fija qué hay que hacer mientras se demuele. No son recomendaciones: son las condiciones que el Director de Obra y la empresa demoledora declaran cumplir.
4.10.1
Apuntalar y arriostrar
«Deben realizarse los apuntalamientos necesarios para evitar el derrumbe de los muros linderos». Y no pueden quedar sectores de muro divisorio o medianero «de más de 3 m. de altura que se encuentren libres de arriostramiento horizontal con la construcción lindera».
4.10.1
Si el muro no se sostiene solo
Si el muro que queda no puede transferir su peso de forma segura, el Código manda dejar sin demoler la porción de estructura necesaria o disponer un apuntalamiento adecuado. A veces, lo que no se demuele es parte del proyecto.
4.10.6
Planta por planta
Entre medianeras, la demolición se hace con los métodos de menor molestia, sin derribar «grandes masas aisladas», y «debe ser realizada planta por planta», evitando la caída de vigas por volteo.
Mínimas y obligatorias
Las protecciones del artículo 4.10.2
- Los dispositivos de seguridad de la reglamentación.
- La limpieza de la vía pública.
- Señales visibles de precaución para el tránsito.
- Andadores o pasarelas provisorias si la vereda queda con menos de 0,80 m libres.
- Mamparas protectoras para demoler muros entre predios.
Además, el organismo puede pedir en el lugar otras medidas, «como puentes para el pasaje de peatones, cobertizos de veredas o similares».
La vereda
Valla y letrero
Antes de empezar va una valla provisoria al frente del predio, de 2,50 m de altura como mínimo y con un paso libre de 0,90 m en la vereda (art. 4.3.1). Y un letrero con los datos de los profesionales, las empresas y el permiso (art. 4.3.2).
Si hay riesgo inminente para una estructura vecina, el responsable tiene que informarlo «sin demora al organismo competente» (art. 4.10.3).
Si algo cae del otro lado
El escombro del vecino se retira
El artículo 4.10.4 es concreto: el responsable de una demolición «debe retirar de la finca lindera los materiales que hayan caído, además debe ejecutar la limpieza y reparaciones que correspondan».
Para eso está la póliza contra terceros, linderos y vía pública, de 1.800.000 Unidades Fijas como mínimo. Y para eso sirven las fotos del estado previo.
Una buena práctica
Fotografiar antes de tocar
El reglamento de inicio no exige fotos previas en una demolición; las pide para la Micro Obra. Igual las hacemos siempre: muchas, con fecha, de las medianeras y de lo que se ve del lado del vecino, no sólo de lo que se va a tirar.
Es el estado de situación contra el cual se discute cualquier reclamo posterior. Sin ese registro, es la palabra del vecino contra la de la obra.
Al terminar
La demolición final: cómo quedaron las medianeras
El apartado 6.2 del reglamento de inicio pide cerrar la demolición con una declaración jurada del Director de Obra. Es el único momento en que la norma pide imágenes del estado de los linderos.
La memoria
Estado y altura
La declaración de finalización lleva una memoria de demolición final que tiene que detallar «con imágenes y por escrito el estado y altura en que quedaron todas las medianeras, el vallado de obra y la vereda», y el plan de apuntalamiento si hace falta.
Si no se pudo rebajar
Medianera remanente
Si las medianeras no se pueden rebajar como manda el artículo 4.10.1, el Director de Obra firma una declaración jurada de responsabilidad sobre la estabilidad y las condiciones de seguridad de la medianera que queda.
La empresa
El Informe final
Se suma el Informe final del Representante Técnico de la empresa demoledora. Si queda un sector sin demoler para retomar después, hay que informarlo, y al retomar la póliza tiene que seguir vigente.
En una modificación o ampliación con demolición parcial no hace falta la declaración de demolición final, pero sí el Informe final de la empresa demoledora.
Quién responde
El Director de Demolición
El Código lo define en el artículo 2.2.2.4.1: es el profesional que controla la ejecución de la demolición y que la empresa cumpla el plan, «resguardando la seguridad de las personas, el predio, los linderos y la vía pública». Puede ser el mismo profesional que después dirige la obra nueva.
Quién ejecuta
La empresa demoledora
Según el artículo 2.2.2.4.2, la empresa o el demoledor tienen que contar con un Representante Técnico habilitado, que es «solidariamente responsable» con el Director de Demolición, y deben ejecutar los trabajos «resguardando la integridad de los inmuebles linderos y el entorno».
¿Te preocupa el edificio de al lado?
Mandanos por WhatsApp fotos de las medianeras y de los linderos, y la dirección. Te decimos qué hay que prever antes de demoler.